Jakie jest oprocentowanie kredytu hipotecznego w bankach?
Oprocentowanie jest kluczowym parametrem kredytu hipotecznego. To od niego w największym stopniu zależy koszt zaciągnięcia zobowiązania, a także wysokość rat. Aktualnie banki oferują kredyty hipoteczne ze stałym lub zmiennym oprocentowaniem. Sprawdź, czym się różnią te dwa warianty oferty. Dowiedz się też, jakie jest oprocentowanie kredytu hipotecznego w poszczególnych bankach.
Chcąc znaleźć korzystny kredyt hipoteczny, większość osób w pierwszej kolejności porównuje wysokość oprocentowania i innych opłat pobieranych przez bank. Ważne jest jednak także to, czy te koszty będą przez cały czas takie same, czy może się zmienią w trakcie trwania umowy pod wpływem jakichś czynników i spowodują np. wzrost miesięcznych rat. Na to wpływ ma właśnie rodzaj oprocentowania, a więc czy jest stałe, czy zmienne.
Czym jest oprocentowanie kredytu hipotecznego?
Oprocentowanie kredytu hipotecznego to nic innego jak wyrażony procentowo i w skali roku wskaźnik, według którego bank nalicza odsetki od pozostałego do spłaty kapitału. Takie odsetki są doliczane proporcjonalnie do wszystkich kolejnych rat. W każdej z nich zawarta jest więc część kapitałowa oraz właśnie odsetkowa.
W opisany wyżej sposób należy rozumieć tzw. oprocentowanie nominalne kredytu hipotecznego. Jest natomiast jeszcze oprocentowanie rzeczywiste, czyli tzw. Rzeczywista Roczna Stopa Oprocentowania (RRSO). Jest ona procentowym wskaźnikiem, który odzwierciedla wszystkie koszty zaciągnięcia kredytu w skali roku. W praktyce więc obejmuje nie tylko oprocentowanie nominalne, ale także wszelkie inne opłaty, jakie musi ponieść kredytobiorca w związku ze spłatą kredytu, czyli np. prowizję oraz koszt ubezpieczenia.
W ofertach kredytów hipotecznych znajdują się informację zarówno o wysokości oprocentowania nominalnego, jak i rzeczywistego. Jednak na pierwszym miejscu banki podają zawsze ten pierwszy parametr. To on bowiem precyzyjnie określa koszt samych odsetek, które są najważniejszym kosztem kredytowym.
Dowiedz się więcej: Kredyt gotówkowy na mieszkanie: czy to ma sens?
Jakie jest oprocentowanie kredytu hipotecznego – zmienne czy stałe?
Jeszcze kilka lat temu kredyty hipoteczne w Polsce miały głównie oprocentowanie zmienne. Jednak wskutek rekomendacji KNF od połowy 2021 r. banki mają obowiązek oferować klientom indywidualnym także kredyty mieszkaniowe ze stałą stopą oprocentowania obowiązującą minimum 5 lat.
Czym się różni oprocentowanie stałe i zmienne?
Od tego, jakie jest oprocentowanie kredytu hipotecznego – stałe czy zmienne, zależy bardzo ważna kwestia: zmienność rat w trakcie trwania umowy kredytowej oraz ostateczny koszt kredytu.
Oprocentowanie stałe banki określają jako jednolitą stawkę, która obowiązuje przez określony czas trwania umowy np. przez 5 lat. Oznacza to, że właśnie przez taki okres odsetki będą naliczane wg tej stawki bez względu na okoliczności rynkowe. Przez 5 lat zatem będą zatem obowiązywały raty w wysokości ustalonej przy podpisywaniu umowy. Potem będą one naliczane już wg oprocentowania zmiennego. Bank może też zgodzić się na przedłużenie okresu oprocentowania stałego na kolejnych kilka lat, ale wówczas będzie ono miało nową stawkę.
Oprocentowanie zmienne działa inaczej. Na jego stawkę składa się bowiem stała marża banku oraz zmienna stawka bazowa. Ta ostatnia ulega wahaniom i przez to wpływa na zmianę wysokości oprocentowania zmiennego. Tą zmienną stawką bazową jest dzisiaj WIBOR 3M lub 6M, czyli wskaźniki odzwierciedlające oprocentowanie pożyczek na rynku międzybankowym. W przypadku WIBOR 3M bank aktualizuje oprocentowanie kredytu i wysokość rat co 3 miesiące, a w przypadku WIBOR 6M co 6 miesięcy.
Wysokość wskaźników WIBOR zmienia się głównie pod wpływem decyzji Rady Polityki Pieniężnej na temat wysokości stóp procentowych. Jeśli więc RPP je podnosi, to rośnie także WIBOR, a więc podwyższeniu ulega również oprocentowanie zmienne kredytów hipotecznych oraz wyliczane na jego podstawie raty kredytowe. Warto też wiedzieć, że WIBOR-y odzwierciedlają nie tyle aktualną sytuację, co tę przewidywaną przez rynek. Już samo ryzyko podwyżki stóp przez RPP (np. wskutek rosnącej inflacji) może więc spowodować wzrost tych wskaźników.
Warto wiedzieć!
Już wkrótce wskaźnik WIBOR ma być jednak zastąpiony przez WIRON. Kredyty hipoteczne z nową stawką bazową pojawią się jeszcze w 2023 r. w ofertach kilku banków. Jak na razie są one dostępne w ING Banku Śląskim, który do ustalania dla nich oprocentowania zmiennego wykorzystuje WIRON 1M Stopa Składana.
Jakie oprocentowanie kredytu hipotecznego jest korzystniejsze – stałe czy zmienne?
Oprocentowanie stałe kredytu hipotecznego jest bezpieczniejsze od zmiennego, ponieważ gwarantuje przez dłuższy czas przewidywalność wysokości rat. Kredytobiorca nie musi się więc martwić, że np. wskutek podwyżek stóp procentowych jego miesięczne raty nagle wzrosną. Stałe oprocentowanie zapewnia więc stabilizację i ułatwia planowanie wydatków.
Zmienne oprocentowanie jest korzystne głównie w okresie niskich stóp procentowych i gdy nie istnieje ryzyko ich podwyższania, a więc np. gdy inflacja utrzymuje się na niskim poziomie. Nie warto z niego korzystać natomiast w okresie podwyżek stóp. Każda taka podwyżka spowoduje bowiem wzrost rat oraz całkowitych kosztów kredytowych.
Warto jednak pamiętać, że wybierając stałe oprocentowanie np. na 5 lat, nie będzie go można zmienić aż do końca obowiązywania tego okresu. Może się więc zdarzyć, że w tym czasie stopy procentowe zostaną obniżone. Wówczas oprocentowanie zmienne okaże się niższe niż to stałe obowiązujące w umowie.
Dowiedz się więcej: Przeniesienie kredytu do innego banku: czy to Ci się opłaci?
Jakie jest oprocentowanie kredytu hipotecznego w poszczególnych bankach?
W większości banków można dzisiaj wybrać oprocentowanie zmienne lub stałe kredytu hipotecznego. W przypadku tego ostatniego występują jednak pewne różnice dotyczące okresu obowiązywania stałej stopy oprocentowania. Poniżej wyjaśniamy, jakie jest oprocentowanie kredytu hipotecznego w poszczególnych bankach wg danych z czerwca 2023 r.
Oprocentowanie kredytu hipotecznego w bankach:
- PKO BP – zmienne lub stałe przez 5 lat;
- Pekao SA – zmienne lub stałe przez 5 lat;
- Alior Bank – zmienne lub stałe przez 5 lat;
- ING Bank Śląski – stałe przez 5 lat i zmienne oparte na WIRON;
- BNP Paribas – stałe przez 5 lub 10 lat (od 14.01.2023 r. bank wstrzymał udzielanie kredytów ze zmiennym oprocentowaniem);
- Santander Bank Polska – zmienne lub stałe przez 5 lat;
- Credit Agricole – zmienne lub stałe przez 7 lat;
- Bank Millennium – stałe przez 5 lat (oferta kredytów ze zmiennym oprocentowaniem została wstrzymana od 1 marca 2023 r.);
- mBank – zmienne lub stałe przez 5 lat;
- BOS Bank – zmienne lub stałe przez 5 lat;
- Bank Pocztowy – zmienne lub stałe przez 5 lat.
Warto zwrócić uwagę, że w dwóch bankach tj. Banku Millennium i BNP Paribas dostępne są wyłącznie kredyty hipoteczne ze stałym oprocentowaniem. Instytucje te wstrzymały się bowiem z oferowaniem kredytów ze zmiennym oprocentowaniem, ze względu na przygotowywanie ich nowej oferty opartej na wskaźniku WIRON.
Co wpływa na wysokość oprocentowania kredytu hipotecznego?
Dla kredytobiorcy ważne jest nie tylko to, jakie jest oprocentowanie kredytu hipotecznego, ale także ile wynosi jego stawka. Jej wysokość zależy tak naprawdę od wielu czynników. W ogólnym ujęciu banki określają je głównie na podstawie kosztu pożyczenia pieniądza na rynku międzybankowym, ale nie tylko.
W oprocentowaniu ukryta jest także marża, a więc nic innego jak wynagrodzenie banku za udostępnienie kredytobiorcy kapitału. Wysokość takiej marży banki mogą ustalać w zasadzie w dowolny sposób. W praktyce uzależniają ją głównie od stopnia ryzyka udzielenia danego kredytu. Im takie ryzyko kredytowe jest wyższe, tym większa jest również marża, co przekłada się na wyższe oprocentowanie kredytu hipotecznego.
Jak wybrać korzystny kredyt hipoteczny?
Obecnie w większości banków oprocentowanie stałe jest niższe niż to zmienne. Potencjalnie więc kredyt hipoteczny ze stałą stopą jest tańszy. Przykładowo, w PKO BP oprocentowanie zmienne wynosi w I roku kredytowania 8,05%, a stałe 7,39%. W pierwszym przypadku rata kredytu na 300 tys. zł z okresem spłaty 25 lat wyniesie zatem 2 325,39 zł, a w drugim 2 195,55 zł, a więc o ponad 129 zł mniej.
Wiele banków różnicuje też swoją ofertę pod kątem wysokości marży przy oprocentowaniu zmiennym oraz wysokości oprocentowania stałego. Najwyższe stawki obowiązują zwykle w ofertach standardowych, natomiast niższe są stosowane np.:
- w ofertach promocyjnych,
- przy wyższym wkładzie własnym,
- przy lepszej zdolności kredytowej,
- dla klientów, którzy zdecydują się wykupić dodatkowe ubezpieczenie lub skorzystają z innych produktów banku.
Przykładowo, w BNP Paribas w standardowej ofercie oprocentowanie stałe na 5 lat wynosi 8,6%, a z dodatkowym ubezpieczeniem 7,6%.
Przed złożeniem wniosku o kredyt hipoteczny warto więc zawsze porównać jego oferty w poszczególnych bankach. W szczególności zwróć uwagę, jakie jest oprocentowanie kredytu hipotecznego – stałe, czy zmienne, jak również jaka jest jego wysokość. Pamiętaj jednak, że znaczenie mają też inne koszty kredytowe np. prowizja, czy też wysokość ubezpieczenia.
Komentarze (0)